ودیعه خانه در آلمان را چطور پس بگیریم؟

خانه و کلیدها را تحویل داده‌اید، اما صاحبخانه هنوز ودیعه را پس نداده است. برای پیگیری، نخست باید دلیل نگه‌داشتن پول روشن شود: آیا صاحبخانه خسارتی را مطالبه می‌کند، اجاره‌ای پرداخت نشده یا هنوز صورت‌حساب هزینه‌های جانبی آماده نیست؟ زمان و مبلغ بازپرداخت ودیعه خانه، یا همان Kaution، به این موضوع‌ها بستگی دارد. گذشت شش ماه به‌تنهایی به معنی لزوم بازگرداندن تمام ودیعه نیست.

این راهنما درباره ودیعه نقدی اجاره مسکونی پس از پایان قرارداد است. ضمانت‌نامه بانکی، بیمه ودیعه و پولی که برای رزرو اقامتگاه پرداخت می‌شود، ممکن است قواعد دیگری داشته باشند.

چه مدارکی برای پیگیری ودیعه لازم است؟

قرارداد اجاره و اصلاحیه‌های آن، رسید پرداخت ودیعه، مدرک پایان قرارداد و مدارک تحویل خانه، مبنای پیگیری‌اند. تاریخ پایان قرارداد و روزی را که صاحبخانه واقعاً خانه را پس گرفته است، جداگانه یادداشت کنید؛ این دو تاریخ همیشه یکی نیستند. مبلغ ودیعه، هر مبلغی که تاکنون پس گرفته‌اید و مانده آن را هم مشخص کنید.

برای بررسی وضعیت خانه و بدهی‌های احتمالی، این مدارک نیز به کار می‌آیند:

• صورت‌جلسه تحویل خانه هنگام ورود و خروج (Übergabeprotokoll)

• عکس‌های خانه هنگام ورود و خروج، همراه با فایل اصلی و تاریخ عکس‌ها

• رسید تحویل کلیدها، تعداد کلیدها و اعداد ثبت‌شده کنتورها

• پیام‌های مربوط به خرابی‌ها، تعمیرات و توافق‌های روز تحویل

• صورت‌حساب هزینه‌های جانبی و رسید اجاره‌هایی که درباره پرداختشان اختلاف وجود دارد

اگر صورت‌جلسه ندارید، عکس‌ها، پیام‌های روز تحویل و مشخصات کسی که هنگام تحویل حاضر بوده است، می‌توانند به روشن‌شدن وضعیت خانه کمک کنند. نداشتن صورت‌جلسه لزوماً به معنی از دست‌دادن حق مطالبه نیست، هرچند اثبات وضعیت خانه را دشوارتر می‌کند. مدرکی را بعداً با تاریخ گذشته تنظیم نکنید.

مهلت شش‌ماهه دقیقاً به چه معناست؟

طبق ماده ۵۴۸ قانون مدنی آلمان (BGB)، مطالبات صاحبخانه برای جبران خسارت ناشی از تغییر یا آسیب‌دیدن ملک، مشمول مرور زمان شش‌ماهه می‌شوند. این مدت از زمانی آغاز می‌شود که صاحبخانه ملک را پس می‌گیرد. موضوع این ماده، آن دسته از مطالبات خسارت است؛ از آن نمی‌توان یک مهلت عمومی برای بازپرداخت تمام ودیعه برداشت کرد.

گذشت این مدت نیز همیشه مانع محاسبه خسارت با ودیعه نیست. ماده ۲۱۵ همین قانون زمانی را ملاک قرار می‌دهد که برای نخستین بار امکان تهاتر یا خودداری از پرداخت وجود داشته است. اگر طلب در آن زمان هنوز مشمول مرور زمان نشده باشد، مرور زمان بعدی مانع تهاتر یا استناد به حق خودداری از پرداخت نمی‌شود. تهاتر یعنی طلب دو طرف در برابر یکدیگر محاسبه شود. بنابراین، هم اعتبار ادعای خسارت و هم شرایط تهاتر باید بررسی شود.

این مهلت شش‌ماهه به این معنا نیست که مستأجر تا پایان آن نباید اقدامی انجام دهد. می‌توانید از صاحبخانه بخواهید وضعیت تسویه، دلیل نگه‌داشتن ودیعه و مبلغ هر مطالبه را کتبی توضیح دهد. زمان مناسب برای مطالبه رسمی یا اقدام قضایی، به پاسخ صاحبخانه و مدارک موجود بستگی دارد.

چگونه مبلغ کسرشده بابت خسارت را بررسی کنیم؟

فرسودگی عادی خانه با خسارت فرق دارد. بر اساس ماده ۵۳۸ قانون مدنی آلمان، مستأجر مسئول تغییرات یا فرسودگی ناشی از استفاده مطابق قرارداد نیست. برای تشخیص اینکه خط روی کف، لکه دیوار یا خرابی یک وسیله از کدام نوع است، باید وضعیت خانه و نحوه ایجاد آن بررسی شود.

اگر صاحبخانه بابت خسارت مبلغی از ودیعه کم کرده است، از او بخواهید آسیب را دقیق مشخص کند و توضیح دهد هزینه را چگونه محاسبه کرده است. عکس‌ها، شرح تعمیر و مدارک هزینه را با صورت‌جلسه و عکس‌های زمان ورود مقایسه کنید. مبلغی که بدون این توضیحات اعلام شده، برای ارزیابی مطالبه کافی نیست.

تعهد مستأجر به رنگ‌آمیزی، نظافت یا تعمیرات ظاهری نیز به مفاد قرارداد و توافق‌های بعدی بستگی دارد. اگر در صورت‌جلسه تحویل، هزینه‌ای را پذیرفته‌اید یا درباره تسویه نهایی توافق کرده‌اید، متن همان بندها باید بررسی شود. تأیید تحویل کلیدها را هم نباید بدون خواندن متن سند، به معنی پذیرش همه مطالبات بعدی صاحبخانه دانست.

آیا صاحبخانه می‌تواند بخشی از ودیعه را برای هزینه‌های جانبی نگه دارد؟

طبق رأی دیوان عالی فدرال آلمان (Bundesgerichtshof) در پرونده VIII ZR 71/05، اگر انتظار می‌رود مستأجر بابت هزینه‌های جانبیِ تسویه‌نشده بدهکار شود، صاحبخانه می‌تواند بخش متناسبی از ودیعه را تا پایان مهلت تهیه صورت‌حساب نگه دارد. آماده‌نبودن صورت‌حساب به‌تنهایی مشخص نمی‌کند که چه مبلغی باید کنار گذاشته شود.

برای روشن‌شدن این مبلغ، بپرسید هزینه‌ها مربوط به کدام دوره‌اند، صاحبخانه چه میزان بدهی پیش‌بینی می‌کند و مبنای این برآورد چیست. همچنین می‌توانید بازپرداخت بخشی از ودیعه را بخواهید که برای تضمین مطالبات لازم نیست.

اگر هزینه‌های جانبی به‌صورت پیش‌پرداخت دریافت شده باشند، ماده ۵۵۶ بند ۳ قانون مدنی آلمان صاحبخانه را موظف می‌کند سالانه حساب این هزینه‌ها را تسویه و حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از پایان دوره محاسبه، صورت‌حساب را به مستأجر اعلام کند. صاحبخانه اصولاً پس از این مهلت نمی‌تواند مبلغ اضافه‌ای مطالبه کند، مگر اینکه مسئول تأخیر نباشد. مبدأ این دوازده ماه، پایان دوره محاسبه است، نه روز اسباب‌کشی.

برای مثال، اگر دوره صورت‌حساب از ابتدای سال تقویمی ۲۰۲۶ تا پایان آن باشد، مهلت معمول اعلام صورت‌حساب تا پایان سال ۲۰۲۷ است؛ حتی اگر مستأجر پیش از پایان سال ۲۰۲۶ اسباب‌کشی کرده باشد. این به آن معنا نیست که صاحبخانه می‌تواند کل ودیعه را تا آن تاریخ نزد خود نگه دارد.

این روش تسویه درباره پیش‌پرداخت هزینه‌های جانبی است. اگر قرارداد مبلغی مقطوع برای این هزینه‌ها تعیین کرده باشد، باید مفاد همان قرارداد بررسی شود؛ مبلغ مقطوع را نمی‌توان بدون بررسی، مانند پیش‌پرداختی در نظر گرفت که بعداً با هزینه واقعی تسویه می‌شود.

در پیام پیگیری چه بنویسیم؟

در پیام، نشانی خانه، شماره قرارداد، تاریخ پایان اجاره و تاریخ تحویل خانه را بنویسید. مبلغ ودیعه پرداخت‌شده و مانده‌ای را که هنوز پس نگرفته‌اید نیز مشخص کنید. سپس از صاحبخانه بخواهید حساب ودیعه، دلیل و مبلغ هر برداشت یا مبلغ کنارگذاشته‌شده و زمان بازپرداخت بخش قابل‌برگشت را کتبی اعلام کند. نشانی تماس جدید و اطلاعات حساب لازم برای بازپرداخت را فقط از راه ارتباطی شناخته‌شده برای طرف قرارداد بفرستید.

اگر برای پاسخ یا پرداخت مهلتی تعیین می‌کنید، تاریخ مشخصی بنویسید و نسخه پیام و مدرک ارسال آن را نگه دارید. صرفاً با تعیین یک مهلت نمی‌توان بدهی‌ای را که هنوز موعد پرداختش نرسیده، قابل مطالبه کرد. در اختلاف جدی، بهتر است پیش از ارسال مطالبه رسمی، متن و مهلت آن را با مشاور حقوقی بررسی کنید.

هنگام بررسی حساب نهایی، سود ودیعه را هم در نظر بگیرید. طبق ماده ۵۵۱ بند ۳ قانون مدنی آلمان، درآمد حاصل از سپرده ودیعه به مستأجر تعلق دارد. البته صاحبخانه در مورد واحدهای واقع در خوابگاه دانشجویی یا جوانان، الزامی به پرداخت سود ودیعه ندارد. برای مشخص‌شدن مبلغ سود، توضیح و محاسبات حساب را بخواهید.

اگر صاحبخانه پاسخ نداد یا مبلغی را بدون دلیل از ودیعه کم کرد

هر مورد اختلاف را جداگانه و با مدرک توضیح دهید. برای مثال، اگر خرابی از ابتدا وجود داشته، به صورت‌جلسه ورود اشاره کنید. اگر صاحبخانه اجاره پرداخت‌شده را بدهی حساب کرده، رسید همان پرداخت را ارائه دهید. پیش از پذیرش هزینه یا امضای تسویه نهایی، بهتر است اثر حقوقی آن روشن شود؛ به‌ویژه اگر صاحبخانه پرداخت بخشی از ودیعه را به امضای چنین توافقی مشروط کرده باشد.

اگر اختلاف حل نشد، مدارک را برای بررسی به انجمن مستأجران یا وکیل حقوق اجاره ارائه کنید و پیش از سپردن کار، درباره هزینه و خدماتی که ارائه می‌شود بپرسید. رسیدگی به نامه قضایی یا مهلت رسمی را به ادامه مکاتبه عادی با صاحبخانه موکول نکنید.